Droit immobilier

Immobilier

Votre locataire ne peut pas réaliser de travaux transformant les locaux loués sans votre accord préalable et par écrit, en votre qualité de propriétaire (Art.7 (f) Loi n°89-462 du 6.07.1989).

Si les travaux réalisés mettent en péril le fonctionnement ou la sécurité des lieux, la remise en état des lieux peut être exigée immédiatement. Sinon, au départ du locataire, vous aurez le choix entre exiger la remise en état des lieux à ses frais ou, le cas échéant, de conserver les transformations effectuées sans que ce dernier ne puisse réclamer d’indemnisation.

Construction

La réception d’un ouvrage peut se définir comme l’acceptation par le Maître d’Ouvrage du ou des ouvrages achevés, même si des finitions sont encore à réaliser.

Généralement, la réception résulte d’un acte signé par le Maître d’Ouvrage et son maitre d’œuvre ou son Constructeur.

Dès lors que l’ouvrage est achevé, le maitre de l’ouvrage a tout intérêt à réceptionner le bien immobilier en l’accompagnant de réserves.

L’intérêt de réceptionner est de déclencher l’application de garanties.

En effet, la réception permet de bénéficier, en fonction de la nature des désordres affectant l’ouvrage, de la garantie de parfait achèvement (GPA), biennale de bon fonctionnement (GBF), décennale (GD) et de la mobilisation de la Dommage Ouvrages (DO).

L’opération de réception permet ainsi de pouvoir déclencher l’application de certaines garanties, en sus des bénéfices tirées du contrat de construction.

Enfin, en cas de non-conformité de l’ouvrage (défaut dit de conformité), la garantie contractuelle peut avoir vocation à s’appliquer après réception pour des dommages « non-réservés » et dépourvus du caractère décennal.

Compte tenu de qui précède, il ne me semble pas opportun de retarder la réception de votre ouvrage, celui-ci étant vraisemblablement achevés, puisque l’entrepreneur vous doit ces finitions.

Pour pouvoir solliciter l’application de ces garanties, il faut écrire à votre Constructeur par voie de courrier recommandé avec avis de réception.

Dans l’hypothèse où le constructeur ne reprend par le ou les désordres dans les délais impartis (1, 2 ou 10 ans), une action judiciaire par-devant le TGI compétent s’impose, sauf résolution amiable du conflit.

Renvoi pour notions de garanties

• Garantie de parfait achèvement (GPA);
• Biennale de bon fonctionnement;
• Décennale (GD);
• Dommage Ouvrages (dite DO).

GPA – Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement porte sur deux types de dommages :
– D’une part, les dommages réservés à la réception (qui échappe donc à la garantie décennale) ;
– D’autre part, les dommages qui se sont révélés dans l’année de la réception de l’ouvrage ;

Attention, il convient de préciser deux éléments :
– Une fois le désordre dénoncé par le maitre de l’ouvrage dans ce délai, les travaux de reprise peuvent être effectués après l’expiration du délai d’un an ;
– La GPA peut être cumulée avec la GD lorsqu’elle concerne des désordres cachés et non pas des réserves ;

Pour actionner cette garantie, il appartient au maitre de l’ouvrage d’adresser un LRAR à l’entreprise concernée en sollicitant la reprise des désordres ainsi dénoncés.

Une mise en demeure de faire les travaux de reprise peut également s’avérer nécessaires.

Si nécessaire, le maitre de l’ouvrage peut contraindre l’entreprise par voie judicaire à procéder aux travaux de reprises et ce sous peine d’astreinte financière par jour de retard ou encore se voir autoriser à faire réaliser lesdits travaux aux frais et risques de l’entrepreneur.

Garantie biennale de bon fonctionnement

Cette garantie oblige le constructeur à remplacer tout élément équipement (ex. chaudière, radiateur, électroménagers…..) dont le fonctionnement n’est pas satisfaisant au cours des 2 années qui suivent la réception des travaux.

Garantie décennale

La garantie décennale oblige le constructeur à réparer les dommages les plus importants/graves.

Il s’agit des désordres qui :
– Compromettent la solidité et ses éléments d’équipements indissociables touchant à la structure même de la construction (par exemple, charpente défaillante) ;
– Ou qui rendent le logement impropre à sa destination (par exemple, fissures importantes, défaut d’étanchéité,) ;
– Et qui surviennent au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux.

Vous devez également contacter votre assureur au titre de votre assurance construction « dommages-ouvrage » pour obtenir une réparation rapide de vos dommages. Cette assurance ne concerne que les dommages relevant de la garantie décennale.

L’Assurance Dommage Ouvrages (dite DO)

L’assurance DO a pour objectif de garantir une réparation (rapide) aux victimes de désordres affectant leur construction par la mise en œuvre d’une procédure amiable encadrée dans des délais stricts (15, 60, 90 et 135 Jours).

En principe, toute personne qui fait exécuter de gros travaux (type gros œuvre) ou fait construire un immeuble est dans l’obligation de souscrire une assurance construction dite « dommage ouvrage ».

En effet, cette assurance est obligatoire, bien que la Loi ne prévoie pas de sanction à l’égard des particuliers en cas de non-respect : seuls les professionnels de l’immobilier encourt une sanction pénale (un maximum de 75.000 € à titre d’amende et/ou 6 mois d’emprisonnement).

Il est important de noter que l’assureur contacté est dans l’obligation de vous assurer contre ces dommages.

En l’absence de réponse de l’assureur sous un délai de 45 jours, son silence vaut rejet tacite de votre demande.

Dans une telle situation, il est opportun de saisir le Bureau Central de Tarification (BCT) par voie de courrier recommandé avec accusé de réception.

Le BCT vous informera du montant de la cotisation à régler et l’assureur contacté sera dans l’obligation de vous assurer en dommage ouvrage.

Cette garantie DO ne joue qu’à compter de la 2ème année après réception, puisqu’elle ne s’applique qu’à compter de l’expiration de la garantie de parfait achèvement et expire dans un délai de 10 ans après la réception.

En cas de dommage/désordre à caractère décennal, il vous appartient d’en informer immédiatement votre assurance DO par voie de courrier recommandé avec accusé de réception.

Votre assureur dispose alors d’un délai de 60 jours (max) après réception de votre déclaration afin de vous indiquer si il y a ou non prise en charge.

Sous ce délai de 60 jours, si l’assureur n’a pas notifié de rapport préliminaire à l’assuré et lui notifie sa décision quant au principe de la mise enjeu des garanties DO , alors les garanties du contrat sont acquises à titre de sanction (droit acquis à garantie : prescription de 2 ans).

De même, le refus de prise de garantie doit être motivé, à défaut, il est jugé que la garantie est acquise pour le sinistre déclaré (Civ.3e – 7.07.2004 Pourvoi n°03-12.256)

En cas d’acceptation de prise en charge de votre déclaration de sinistre, l’assureur dispose alors d’un délai de 90 jours (soit 30 jours supplémentaires) pour vous faire une proposition d’indemnisation.

Dans l’hypothèse où vous accepteriez l’indemnisation proposée, l’assureur doit vous régler sous 15 jours.

C’est une assurance de chose (et non pas de responsabilité constructeur) ce qui signifie qu’elle « suit » l’ouvrage assuré quel qu’en soit son propriétaire.

Une fois l’indemnisation versée, l’assureur DO sera subrogé dans les droits de l’assuré et exercera ses recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs décennaux.

Elle prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du Code civil.

Le principe veut que l’assurance DO ne puisse être actionnée qu’à l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil.

Exception :

• Avant réception, elle peut être actionnée en cas de mise en demeure infructueuse emportant résiliation pour inexécution du contrat de louage d’ouvrage conclu;
• Après réception et pendant la période de parfait achèvement lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations, malgré mise en demeure préalable.

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