Dans quelles conditions puis-je refuser de renouveler un bail d’habitation ?
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour des raisons précises, rappelées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »
- Congé pour vendre
Le propriétaire, en signifiant le congé, doit proposer le bien en premier lieu à son locataire en précisant donc non seulement l’intention de vendre mais le prix demandé, les modalités de paiement, l’objet de la vente (lots de la copropriété, cave, parking…). Le locataire ne bénéficie pas de cette priorité à l’achat si le propriétaire cède son logement à quelqu’un de sa famille jusqu’au 3ème degré (neveu, arrière-grand-parent…).
- Congé pour reprise ou pour habiter le logement
Le propriétaire peut tout à fait vouloir louer son bien pendant quelques années pour rembourser un emprunt puis souhaiter y habiter ou y loger un membre de sa famille. Le bien doit alors nécessairement devenir la résidence principale du bénéficiaire. Le propriétaire peut habiter le logement lui-même ou y loger son époux, son partenaire de PACS, son concubin depuis plus d’un an, un ascendant ou un descendant mais aussi un ascendant ou un descendant de son concubin ou de son partenaire de PACS.
- Congé pour motif sérieux et légitime
Le législateur n’a pas défini la notion de motif sérieux et légitime. Généralement ce sont des manquements aux obligations du locataire. Ainsi, des retards répétés de paiement du loyer, des troubles anormaux de voisinage caractérisés… Le propriétaire a intérêt à se constituer un dossier.
- Les délais à respecter
Pour un contrat de location vide, le délai minimal est de 6 mois avant l’échéance du bail. Peu importe que le courrier soit adressé avant cette date. Le propriétaire a donc intérêt à anticiper l’envoi du courrier pour prendre en compte le délai de délivrance du recommandé et avoir le temps de faire appel à un huissier si le locataire refuse de réceptionner la lettre recommandée.
Si le propriétaire a acquis le bien immobilier occupé pendant la durée du bail de location, et que la durée du bail restant à courir au moment de la signature de la vente est inférieure à 3 années, le nouveau propriétaire doit attendre un premier renouvellement du bail avant de pouvoir donner congé. Si le bailleur veut reprendre le bien pour lui ou un proche, un délai de deux ans minimums est nécessaire avant la reprise.
Bon à savoir : Une fois le bail signé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation : la signature engage les parties de manière irrémédiable. Il existe toutefois une possibilité d’annuler le bail de location après sa signature.
Pour un contrat de location meublée, le délai minimal est de 3 mois pour adresser son congé, dans les mêmes conditions de forme.
Une fois le courrier reçu, le locataire peut quitter les lieux quand il veut. Il doit alors payer le loyer jusqu’à son départ effectif et non pas jusqu’à la fin du bail.